משך שנים ארוכות אתם מחזיקים דירה משפחתית קטנה וצנועה שמשרתת את המשפחה שלכם ועוזרת לכם לבנות בית בישראל, ועכשיו יש לכם הזדמנות לשדרג את תנאי המגורים שלכם בגלל שצברתם מספיק הון כדי לקנות דירה חדשה. כחלק מתהליך המעבר אתם צריכים לפנות לעזרתו של עורך דין מכירת דירה כדי שייצג את האינטרסים שלכם בתהליך מכירת הדירה. ביחד עם עורך הדין אתם תבנו את חוזה המכירה הנכון לנכס שלכם ותבטיחו שהאינטרס הכלכלי שלכם נשמר גם כאשר מתנהל תהליך משא ומתן עם הקונים. אנחנו, אנשי הצוות של משרד עורכי הדין איתי גת רימון, מספקים לכם שירותי עורך דין מכירת דירה ומלווים אתכם לאורך כל שלבי הדרך השונים.
ליווי של עורך דין מכירת דירה – הוא חלק קריטי בתהליך העבודה שלכם
הליווי של עורך דין מכירת דירה הוא ליווי קריטי בשלבים שונים של התהליך מכמה סיבות- קודם כל, מפני שיש שונות באינטרסים בין המוכרים ובין הקונים. גם אם אתם מאוד אוהבים את הקונים של הדירה שלכם, בדרך כלל האינטרסים הם אינטרסים מנוגדים ואתם חייבים לוודא שכל סעיף בחוזה המכירה נותן מענה לצרכים שלכם בתור בעלי הנכס. כמו כן, אם יש אי אלו שינויים שצריך לבצע בחוזה המכירה, עורך הדין שלכם חייב לאשר אותם כדי לוודא שאין פה מלכודת משפטית. רק אחרי שיש אישור של עורך הדין שלכם, אפשר לחתום על החוזה, ואם יש צורך לבצע שינויים לאורך הדרך אז ההתערבות של עורכי דין היא קריטית ביותר עבורכם.
אל תחתמו בלי ייעוץ משפטי
כמו שאתם בוודאי מצליחים להבין, החתימה על חוזה מכירת דירה היא עניין מורכב מאוד ואי אפשר לבצע את תהליך החתימה מבלי שקיבלתם ייעוץ משפטי. אנשי הצוות המקצועיים של משרד עורכי הדין איתי גת רימון לוקחים ברצינות המלאה את הצורך שלכם לקבל שירותי עריכת דין מקצועיים בתהליך המכירה של הדירה. ואנו נעשה את כל המאמצים בשביל לספק לכם תשובות לכל השאלות לאורך שלבי הדרך השונים, כדי שיהיה לכם קל ונעים למכור את הנכס שלכם.
שלבי מכירת דירה עם עורך דין
מכירת דירה היא תהליך עם כמה תחנות קבועות. כשמכירים אותן מראש, קל יותר לתכנן את הזמנים, במיוחד כשבמקביל אתם קונים דירה אחרת. כך נראה התהליך אצלנו במשרד, בקווים כלליים:
1. בדיקת מצב הזכויות בדירה
לפני שמפרסמים את הדירה או מדברים על מחיר, אנחנו בודקים איך הזכויות רשומות: בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. בודקים אם רשומות משכנתא, הערות אזהרה, עיקולים או זכויות של אחרים. בעיה ברישום שמתגלה בשלב מוקדם נפתרת בדרך כלל בקלות. אותה בעיה שמתגלה אחרי שיש קונה עלולה לעכב את כל העסקה.
2. משא ומתן וזיכרון דברים
כשיש קונה רציני, מתחיל משא ומתן על המחיר, מועד המסירה ולוח התשלומים. אנחנו ממליצים לא לחתום על "זיכרון דברים" או "הסכם עקרונות" בלי לבדוק אותו קודם. מסמך כזה יכול להיחשב חוזה מחייב, גם אם הוא נכתב על דף אחד.
3. ניסוח החוזה וחתימה
בחוזה נקבעים מועדי התשלום, מה קורה אם הקונה מאחר, מי אחראי לאיזה תשלום, מתי מוסרים את המפתח ומה נשאר בדירה. אנחנו דואגים שהתשלומים יגיעו אליכם לפני שאתם מוותרים על הזכויות או על החזקה בדירה.
4. סילוק המשכנתא והעברת הכסף
אם יש על הדירה משכנתא, בדרך כלל חלק מהכסף של הקונה עובר ישירות לבנק שלכם כדי לסלק אותה. אנחנו מתאמים מול הבנק את מכתב הסילוק ואת הסדר התשלומים, כך שהמשכנתא תוסר והיתרה תגיע אליכם.
5. דיווח למס ואישורים
אחרי החתימה מדווחים על העסקה לרשות המסים. אנחנו בודקים יחד איתכם אם חל עליכם מס שבח או שאתם זכאים לפטור, בהתאם לנסיבות. בנוסף צריך אישורים מהעירייה ולפעמים מגורמים נוספים, כדי שאפשר יהיה להעביר את הבעלות.
6. מסירת הדירה ורישום על שם הקונה
במועד המסירה מעבירים את המפתחות, מתעדים את מצב הדירה ומעבירים את החשבונות (חשמל, מים, ארנונה) על שם הקונה. בסוף התהליך הזכויות נרשמות על שם הקונה ואתם מסיימים את העסקה בלי קצוות פתוחים.
אילו מסמכים כדאי להכין מראש?
- תעודות זהות של כל בעלי הדירה.
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מהגורם שבו הדירה רשומה.
- פרטי המשכנתא, אם יש, ושם הבנק.
- חוזה הרכישה המקורי של הדירה.
- היתרי בנייה ותוכניות, בעיקר אם בוצעו שינויים או הרחבות.
- חשבונות ארנונה ופרטי ועד הבית.
אם חסר מסמך, זה לא אומר שאי אפשר להתקדם. אנחנו יודעים איך להשיג את רוב המסמכים בעצמנו.
טעויות נפוצות של מוכרים
- חתימה מהירה על מסמך ראשוני בלחץ של הקונה או של המתווך.
- מסירת מפתח לפני שהתקבל רוב הכסף, מתוך אמון בקונה.
- חוסר תיאום בין המכירה לקנייה. מי שמוכר כדי לקנות דירה אחרת צריך שמועדי התשלום בשתי העסקאות יתאימו זה לזה.
- הסתרת ליקויים או חריגות בנייה. מה שלא נאמר לפני החתימה עלול לחזור כתביעה אחרי המכירה.
אם יש עיקול או תיק בהוצאה לפועל שרשום על הדירה, אפשר לטפל בו כחלק מהמכירה. משרדנו עוסק גם בטיפול בחובות ובתיקי הוצאה לפועל, ולכן אנחנו יודעים לשלב בין שני העניינים.
אם אתם מוכרים דירה וקונים אחרת באותו זמן, כדאי לתאם בין שתי העסקאות. על הצד של הקנייה כתבנו בעמוד עורך דין רכישת דירה.
שאלות נפוצות על מכירת דירה
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
כמה שיותר מוקדם, עוד לפני שמפרסמים את הדירה ובוודאי לפני שחותמים על משהו. בשלב הזה אפשר לבדוק את הרישום ולתכנן את העסקה בלי לחץ.
האם הקונה והמוכר יכולים להשתמש באותו עורך דין?
לרוב לא כדאי. לקונה ולמוכר יש אינטרסים שונים, וכל צד צריך מישהו שבודק את החוזה מהצד שלו.
מה קורה אם הקונה לא משלם בזמן?
זה תלוי במה שנכתב בחוזה. חוזה טוב קובע מראש מה קורה במקרה של איחור, כולל אפשרות לבטל את העסקה. לכן הסעיפים האלה נבדקים אצלנו בקפידה.
מוכרים דירה שקיבלנו בירושה. מה שונה?
קודם כול צריך שהזכויות יירשמו על שם היורשים, או לפחות שיהיה צו ירושה או צו קיום צוואה. כשיש כמה יורשים, כולם צריכים להסכים לתנאי המכירה ולחתום. אנחנו מסדרים את השלבים האלה לפני שמתחילים לחפש קונה, כדי שהעסקה לא תיתקע באמצע.
האם אצטרך לשלם מס שבח?
זה תלוי בנסיבות: כמה דירות יש לכם, מתי קניתם את הדירה ועוד. אנחנו בודקים את זה לפני החתימה, כדי שלא תהיה הפתעה אחרי.
רוצים לבדוק את העסקה שלכם? השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי לקבוע פגישה.
