פינוי שוכר עקב מכירת הדירה

מעמדו המשפטי של חוזה שכירות בעת מכירת הנכס

אחת הסיטואציות המורכבות ביותר ביחסי משכיר ושוכר מתעוררת כאשר בעל הנכס מחליט למכור אותו במהלך תקופת השכירות. בעלי נכסים רבים סבורים בטעות כי זכותם למכור את קניינם גוברת על זכותו של השוכר להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום החוזה. חשוב להבין כי תפיסה זו אינה מדויקת מבחינה משפטית. חוזה שכירות הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, המעגן את זכויותיו וחובותיו של כל צד. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע את המסגרת החוקית ליחסים אלו.

העיקרון המנחה במשפט הישראלי הוא עקרון המשכיות השכירות. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע במפורש כי המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר (כלומר, למכור את הנכס), אך פעולה זו אינה פוגעת בזכויותיו של השוכר על פי חוזה השכירות. במילים פשוטות, רוכש הנכס החדש בא בנעליו של המשכיר המקורי. הוא הופך להיות בעל הבית החדש והוא כפוף ומחויב לכל התנאים, הסעיפים וההתחייבויות הקבועים בחוזה השכירות הקיים, כאילו הוא עצמו חתם עליו. משמעות הדבר היא שהשוכר זכאי להמשיך ולהתגורר בנכס באותם תנאים בדיוק, לרבות גובה שכר הדירה ומועד סיום החוזה המקורי, עד לתום תקופת השכירות.

זכות הבעלים למכור מול זכות השוכר להמשיך לגור בנכס

כאן טמון לב הקונפליקט. מחד, לבעל הנכס עומדת זכות יסוד קניינית, המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, למכור את רכושו בכל עת שיחפוץ. זוהי זכותו המלאה לממש את הנכס, להפיק ממנו רווח או פשוט להעבירו הלאה. מאידך, לשוכר עומדת זכות חוזית, לא פחות חשובה, ליהנות משכירות שקטה ויציבה למשך כל התקופה עליה סוכם ושולם. בית המשפט רואה בדירה המושכרת את מבצרו של השוכר, ומעניק משקל רב ליציבות ולביטחון שלו.

כאשר שתי זכויות אלו מתנגשות, הדין הישראלי נוטה להעדיף את קיום החוזה הקיים. הסיבה לכך היא שהחוזה נחתם מרצון חופשי על ידי שני הצדדים, והוא יוצר ציפייה לגיטימית אצל השוכר כי יוכל להתגורר בנכס למשך התקופה המוסכמת. מכירת הנכס היא פעולה חד צדדית של הבעלים, שאינה אמורה לפגוע בזכויותיו של צד שלישי (השוכר) אשר פעל בתום לב ובהתאם להסכם. לכן, כל עוד השוכר עומד בכל התחייבויותיו על פי החוזה, כגון תשלום שכר דירה במועד ושמירה על הנכס, לא ניתן לכפות עליו פינוי מוקדם רק בשל חילופי הבעלים.

האם סעיף בחוזה המתיר פינוי מוקדם במקרה של מכירה הוא חוקי?

בעלי דירות רבים, מתוך הבנה של המורכבות הפוטנציאלית, מנסים להכניס לחוזה השכירות סעיף ספציפי המתייחס למצב של מכירת הנכס. סעיף כזה, המכונה לעיתים "סעיף יציאה", קובע כי במקרה של מכירת הדירה, לבעלים תהיה הזכות להביא את חוזה השכירות לסיומו המוקדם, בדרך כלל בכפוף למתן הודעה מראש של 60 או 90 יום. השאלה הנשאלת היא האם סעיף כזה הוא חוקי ותקף.

התשובה היא כן, ברוב המקרים. עקרון חופש החוזים מאפשר לצדדים להסכים ביניהם על תנאים שונים, כל עוד הם אינם נוגדים את החוק או את תקנת הציבור. אם השוכר חתם על חוזה הכולל סעיף פינוי מוקדם ברור ומפורש במקרה של מכירה, הוא למעשה נתן את הסכמתו מראש לאפשרות זו. בית המשפט יטה לאכוף סעיף כזה, מתוך הנחה שהשוכר קרא, הבין והסכים לתנאי זה בעת חתימת החוזה. עם זאת, חשוב מאוד שהסעיף יהיה מנוסח בצורה בהירה שאינה משתמעת לשתי פנים.

ניסוח נכון של סעיף פינוי מוקדם

כדי שסעיף פינוי מוקדם יעמוד במבחן משפטי, עליו להיות מנוסח בקפידה ולכלול מספר מרכיבים חיוניים:

• בהירות: על הסעיף לציין באופן חד משמעי כי במקרה של מכירת הנכס והעברת הזכויות בו לצד ג', המשכיר יהיה רשאי להביא את הסכם השכירות לסיומו.
• מתן הודעה מוקדמת: יש לקבוע פרק זמן סביר למתן הודעה מוקדמת בכתב לשוכר. המקובל הוא בין 60 ל-120 יום, כדי לאפשר לשוכר די והותר זמן למצוא דירה חלופית ולהתארגן למעבר.
• פיצוי מוסכם (מומלץ): אף שאין חובה חוקית לכך, הכללת סעיף של פיצוי מוסכם מראש יכולה לחזק את תוקף הסעיף ולהפוך את התהליך לחלק יותר. ניתן לקבוע, למשל, כי במקרה של הפעלת הסעיף, השוכר יהיה זכאי לפיצוי בגובה דמי שכירות של חודש אחד, או סכום קבוע אחר לכיסוי הוצאות המעבר.

מה קורה אם אין סעיף כזה בחוזה?

ברוב המכריע של חוזי השכירות הסטנדרטיים, סעיף כזה אינו קיים. במצב זה, כפי שהוסבר, ידיו של בעל הנכס כבולות. הוא אינו יכול לחייב את השוכר להתפנות. כל ניסיון להפעיל לחץ, לאיים או לנקוט בצעדים חד צדדיים כמו החלפת מנעולים או ניתוק שירותים, הוא בלתי חוקי ומהווה עבירה פלילית. הדרך היחידה לפנות את השוכר לפני תום החוזה היא באמצעות משא ומתן והגעה להסכמה משותפת.

אפשרויות מעשיות להתמודדות עם המצב

כאשר בעל נכס מעוניין למכור דירה מושכרת ללא סעיף פינוי מוקדם בחוזה, עומדות בפניו מספר דרכי פעולה אפשריות. הבחירה באסטרטגיה הנכונה תלויה בנסיבות הספציפיות, בצרכי המוכר והקונה הפוטנציאלי, וביחסים עם השוכר.

אופציה 1: מכירת הנכס "עם השוכר"

זוהי לעיתים קרובות הדרך הפשוטה והיעילה ביותר. במודל זה, הנכס נמכר כאשר השוכר ממשיך להתגורר בו. הרוכש החדש, כאמור, יורש את חוזה השכירות והופך להיות המשכיר החדש. הוא יקבל את דמי השכירות החל ממועד העברת הבעלות ויהיה מחויב לכל תנאי החוזה עד סיומו.

• יתרונות: אין צורך בניהול משא ומתן מורכב עם השוכר, אין צורך בתשלום פיצויים, והמוכר ממשיך לקבל דמי שכירות עד למסירת הנכס. עבור קונים שהם משקיעים, זוהי אופציה אטרקטיבית שכן היא מבטיחה להם תזרים מזומנים מיידי מהנכס.
• חסרונות: מאגר הקונים הפוטנציאליים עלול להצטמצם, שכן רוכשים רבים (בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור) מעוניינים בדירה פנויה למגורים מיידיים. כמו כן, תיאום ביקורים של קונים פוטנציאליים בנכס דורש שיתוף פעולה מצד השוכר, מה שלעיתים יכול להיות מאתגר.

אופציה 2: משא ומתן והגעה להסכמה על פינוי מוקדם

זוהי הדרך המקובלת ביותר כאשר המוכר או הקונה מעוניינים שהנכס יהיה פנוי. הגישה כאן חייבת להיות של הידברות ותקשורת פתוחה. יש לפנות לשוכר, להסביר את המצב בכנות, ולהציע לו עסקה הוגנת שתגרום לו להסכים לסיים את החוזה לפני הזמן. המפתח להצלחה הוא להבין את נקודת המבט של השוכר. מבחינתו, פינוי מוקדם כרוך בטרחה רבה, בהוצאות כספיות לא מתוכננות ובחוסר ודאות. הצעה הוגנת חייבת לקחת את כל אלה בחשבון.

אופציה 3: פיצוי כספי לשוכר – איך מחשבים אותו?

כאשר מדברים על "הצעה הוגנת", הכוונה היא כמעט תמיד לפיצוי כספי. אין נוסחה קבועה בחוק לחישוב גובה הפיצוי, והוא נתון למשא ומתן. עם זאת, פיצוי ראוי צריך לשקף את הנזקים וההוצאות הישירות והעקיפות שייגרמו לשוכר. להלן המרכיבים העיקריים שיש לקחת בחשבון:

טבלת מרכיבי הפיצוי הפוטנציאליים:

חשוב מאוד לעגן כל הסכמה על פינוי מוקדם ופיצוי בהסכם כתוב וחתום על ידי שני הצדדים. הסכם זה צריך לפרט את מועד הפינוי המדויק, את סכום הפיצוי ומועד תשלומו, ואת הסדרת החזרת הביטחונות שהפקיד השוכר.

אופציה 4: המתנה לסיום תקופת החוזה

אם המשא ומתן עם השוכר לא צולח, או אם בעל הנכס אינו מוכן לשלם פיצוי, האפשרות הבטוחה והחוקית ביותר היא פשוט להמתין לסיום תקופת השכירות על פי החוזה. לאחר סיום התקופה, ובהנחה שלא קיימת לשוכר אופציה להארכה, ניתן למכור את הנכס כשהוא פנוי. יש לזכור לתת לשוכר הודעה מוקדמת על אי חידוש החוזה, בהתאם למה שסוכם בחוזה או בהתאם לחוק (לפחות 60 יום לפני תום התקופה).

מה קורה אם השוכר מסרב להתפנות למרות הפרת חוזה או סיום התקופה?

חשוב להבדיל בין המצב הנדון (פינוי עקב מכירה) לבין מצב בו יש עילה חוקית לפינוי, כגון אי תשלום שכר דירה, גרימת נזק לנכס, או סירוב להתפנות לאחר תום החוזה. במקרים כאלה, כאשר השוכר מפר את החוזה או מסרב לעזוב בתום התקופה, הדרך היחידה לפעול היא באמצעות הגשת תביעה משפטית. התהליך מתחיל בהגשת תביעה לפינוי דייר בבית משפט השלום, בהליך מקוצר ומיוחד. הליך זה נועד לתת מענה מהיר לבעלי דירות ששוכריהם אינם מכבדים את החוזה.

אם בית המשפט מקבל את התביעה ומוציא פסק דין לפינוי, והשוכר עדיין מסרב לעזוב, השלב הבא הוא פנייה למערכת ההוצאה לפועל. לשכת ההוצאה לפועל היא הגוף המוסמך על פי חוק לאכוף פסקי דין, ובסמכותה לפנות את הדייר מהנכס בכוח, בסיוע משטרת ישראל במידת הצורך. כל ניסיון של בעל הדירה לעשות דין לעצמו יעמיד אותו בפני סיכון לתביעה נגדית מצד הדייר ואף להליכים פליליים.