חוק שכירות הוגנת – מה הוא אומר למשכירים ודיירים

מהו חוק שכירות הוגנת ולמה הוא נחוץ?

שוק השכירות בישראל היה במשך שנים רבות שוק פרוץ יחסית, מעין 'מערב פרוע' משפטי שבו יחסי הכוחות נטו באופן מובהק לטובת בעלי הדירות. חוזי שכירות רבים נוסחו באופן חד צדדי, כללו סעיפים דרקוניים, והותירו את השוכרים, שלעיתים קרובות אינם בקיאים ברזי המשפט, חשופים וחסרי הגנה. מציאות זו הובילה למקרים רבים של ניצול, אי ודאות וסכסוכים מיותרים. על רקע זה, נולד הצורך בחקיקה שתסדיר את התחום, תאזן את יחסי הכוחות ותקבע סטנדרטים ברורים והוגנים לשני הצדדים.

בשנת 2017, נכנס לתוקפו התיקון לחוק השכירות והשאילה, המכונה בפי כל "חוק שכירות הוגנת". מטרתו המרכזית של החוק היא להגדיר מחדש את מערכת היחסים בין משכיר לשוכר, תוך מתן דגש על הגנה על זכויות השוכר, מבלי לפגוע באופן בלתי מידתי בזכות הקניין של המשכיר. החוק אינו עוסק בקביעת מחיר השכירות, נושא שנותר פרוץ, אך הוא כן מספק מסגרת משפטית מחייבת למגוון רחב של סוגיות מהותיות, החל ממצבה הפיזי של הדירה ועד לסכום הערבויות שניתן לדרוש.

עיקרי החוק: מה חייבים לדעת משכירים ושוכרים?

חוק שכירות הוגנת מציב שורה של כללים והגדרות המשפיעים באופן ישיר על חוזה השכירות ועל התנהלות הצדדים לאורכו. הבנה מעמיקה של סעיפים אלו חיונית הן למשכירים, המעוניינים לפעול על פי דין ולהימנע מתביעות, והן לשוכרים, המבקשים לעמוד על זכויותיהם וליהנות מסביבת מגורים בטוחה והוגנת.

הגדרת "דירה ראויה למגורים": לא כל נכס כשיר להשכרה

אחד החידושים המשמעותיים ביותר בחוק הוא קביעת סטנדרט מינימלי למצבה של דירה המושכרת למגורים. עד לחקיקת החוק, לא הייתה הגדרה ברורה למהי "דירה ראויה", מה שאיפשר השכרה של נכסים במצב ירוד, לעיתים אף מסוכן. החוק שם סוף למצב זה וקובע כי על המשכיר חלה חובה למסור לשוכר דירה המתאימה למגורים. דירה תיחשב כלא ראויה למגורים אם היא כוללת אחד או יותר מהמאפיינים הבאים:

• הדירה אינה כוללת מערכת ביוב או שהיא כוללת מערכת ביוב שאינה תקינה.
• הדירה אינה כוללת מערכת מים ראויים לשתייה.
• הדירה אינה כוללת מערכת חשמל או תאורה תקינה.
• אין בדירה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות הניתנים לסגירה.
• הדירה מהווה סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר לדייר.

החובה למסור דירה ראויה למגורים היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה בחוזה. כלומר, גם אם שוכר הסכים לשכור דירה שאינה עומדת בתנאים אלו, סעיף זה בחוזה יהיה בטל. אחריות זו חלה על המשכיר לא רק במועד מסירת הדירה, אלא לכל אורך תקופת השכירות.

חוזה שכירות בכתב: סוף לעידן ההסכמות בעל פה

החוק מעודד בתוקף עריכת חוזה שכירות בכתב, במטרה ליצור שקיפות וודאות. החוק קובע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם על ידי שני הצדדים. למרות זאת, החוק מכיר בכך שאי קיום דרישת הכתב אינו פוגע בתוקפו של החוזה, אך הוא מטיל את האחריות על המשכיר לספק עותק חתום לשוכר. החוק מפרט רשימה של נושאים מהותיים שחובה לכלול בחוזה הכתוב, ביניהם:

1. כתובת הדירה המושכרת.
2. שמות הצדדים, מספרי הזהות וכתובותיהם.
3. תיאור מפורט של הדירה, הריהוט והאביזרים שבה.
4. תקופת השכירות, כולל ציון האם קיימת אופציה להארכה ותנאיה.
5. דמי השכירות, מועדי התשלום ואופן התשלום.
6. תשלומים נוספים החלים על השוכר, כגון ארנונה, ועד בית וחשבונות.
7. פגמים או ליקויים מהותיים הידועים למשכיר בעת חתימת החוזה.

הדרישה לפירוט פגמים ידועים היא קריטית, שכן היא מונעת מהמשכיר להתנער מאחריותו לתיקונם בהמשך הדרך בטענה שהשוכר היה מודע להם. חוזה כתוב ומפורט מגן על שני הצדדים ומהווה בסיס יציב לפתרון מחלוקות עתידיות.

איסור על סעיפים מקפחים: הגנה על השוכר

ליבת החוק נוגעת לביטול תוקפם של סעיפים מסוימים הנחשבים למקפחים ובלתי הוגנים כלפי השוכר. החוק קובע במפורש כי תנאים מסוימים בחוזה שכירות למגורים יהיו בטלים, גם אם השוכר חתם עליהם. מדובר בסעיפים המטילים על השוכר אחריות שאינה שלו על פי דין. דוגמאות לסעיפים בטלים:

• סעיף הפוטר את המשכיר מאחריות לתיקון פגם או ליקוי שאינו נגרם באשמת השוכר.
• סעיף המחייב את השוכר לרכוש ביטוח מבנה. אחריות זו חלה על המשכיר בלבד. השוכר יכול להיות מחויב לרכוש ביטוח תכולה בלבד.
• סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה באופן חד צדדי שלא עקב הפרתו על ידי השוכר.
• סעיף השולל מהשוכר זכות לתבוע פיצויים או סעדים אחרים בשל הפרת החוזה על ידי המשכיר.
• סעיף המחייב את השוכר בתשלומים שאינם קשורים ישירות לשכירות, כגון דמי תיווך למשכיר אם החוזה נחתם ישירות מולו.

הגבלת גובה הערבויות: סוף לדרישות מופרזות

אחת הבשורות הגדולות ביותר של החוק עבור שוכרים היא ההגבלה על גובה הביטחונות שהמשכיר רשאי לדרוש. בעבר, משכירים דרשו לעיתים ערבויות בסכומים אסטרונומיים, שהיוו חסם כניסה משמעותי עבור שוכרים רבים. החוק קובע תקרה ברורה לסכום הערבות הכולל. על פי החוק, סכום הערבויות לא יעלה על הסכום הנמוך מבין שתי האפשרויות הבאות:

1. שליש (1/3) מסך דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות.
2. סכום השווה לפי שלושה (3) חודשי שכירות.

לדוגמה, בדירה ששכר הדירה החודשי שלה הוא 5,000 ש"ח והחוזה הוא לשנה, סך דמי השכירות השנתיים הם 60,000 ש"ח. שליש מסכום זה הוא 20,000 ש"ח. שלושה חודשי שכירות הם 15,000 ש"ח. במקרה זה, הסכום הנמוך מביניהם הוא 15,000 ש"ח, וזהו הסכום המקסימלי שהמשכיר יכול לדרוש כערבות. הגבלה זו חלה על כל סוגי הביטחונות יחד, לרבות ערבות בנקאית, פיקדון מזומן, שטר חוב וערבים. יתרה מכך, החוק קובע את התנאים למימוש הערבות. המשכיר יכול לממש את הערבות רק לאחר שהודיע לשוכר בכתב על כוונתו לעשות כן ונתן לו זמן סביר לתקן את ההפרה או לשלם את החוב. מימוש ערבות שלא כדין עלול להוביל להליכים משפטיים ואף להליכי הוצאה לפועל נגד המשכיר להשבת הכספים.

חובות וזכויות: כיצד החוק מאזן את יחסי הכוחות?

החוק מפרט באופן ברור את חלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר, במטרה ליצור מערכת יחסים מאוזנת המבוססת על חובות וזכויות הדדיות.

חובות המשכיר

מעבר לחובה לספק דירה ראויה למגורים, על המשכיר מוטלות מספר חובות מרכזיות:

• תיקון פגמים וליקויים: המשכיר אחראי לתקן כל פגם או ליקוי בדירה שנגרם עקב שימוש סביר ובלאי טבעי, או שאינו באחריות השוכר. החוק מבחין בין תיקון דחוף (שיש לבצע תוך 3 ימים) לתיקון שאינו דחוף (שיש לבצע תוך 30 ימים). אם המשכיר לא מבצע את התיקון בזמן, השוכר רשאי, לאחר מתן הודעה, לתקן בעצמו ולקזז את העלות הסבירה מדמי השכירות.
• מסירת מידע: על המשכיר ליידע את השוכר על כל זכות שיש לצד שלישי בדירה (כגון עיקול או משכנתא) שעלולה להשפיע על זכות השימוש של השוכר.
• השבת ביטחונות: בתום תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הביטחונות שנתן, לכל המאוחר תוך 60 יום ממועד פינוי הדירה, בניכוי חובות שהשוכר הותיר.

חובות השוכר

במקביל לזכויותיו, החוק מטיל על השוכר מספר חובות ברורות:

• תשלום דמי שכירות: החובה הבסיסית ביותר היא תשלום דמי השכירות ויתר התשלומים הנלווים במועדם. אי תשלום מהווה הפרה יסודית של החוזה ועלול להוביל להליכי פינוי מושכר.
• שמירה על הנכס: על השוכר להשתמש בדירה באופן סביר, למנוע נזקים ולתקן כל נזק שנגרם באשמתו.
• מתן אפשרות כניסה: על השוכר לאפשר למשכיר להיכנס לדירה בתיאום מראש ובזמן סביר, לצורך בדיקתה, ביצוע תיקונים או הצגתה בפני קונים או שוכרים פוטנציאליים לקראת סוף התקופה.
• השבת הנכס: בתום החוזה, על השוכר לפנות את הדירה ולהשיבה למשכיר כשהיא פנויה ובמצב שבו קיבל אותה, למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל.

סיום חוזה השכירות על פי החוק

החוק מסדיר גם את הליכי סיום החוזה, כדי למנוע מצבים של חוסר ודאות או פינוי שרירותי.

הודעה מוקדמת לסיום חוזה

בחוזה שכירות לתקופה קצובה, החוזה מסתיים בתום התקופה ללא צורך בהודעה. עם זאת, אם החוזה הוא לתקופה בלתי קצובה, או שהוא כולל סעיף המאפשר סיום מוקדם, החוק קובע זמני הודעה מינימליים:

• הודעה על ידי המשכיר: המשכיר נדרש למסור הודעה מוקדמת של 90 יום לפחות.
• הודעה על ידי השוכר: השוכר נדרש למסור הודעה מוקדמת של 60 יום לפחות.

תקופות אלו נועדו לאפשר לצד השני זמן מספק להתארגן, בין אם למצוא דירה חלופית ובין אם למצוא דייר חדש.

הארכת חוזה (אופציה)

כאשר בחוזה קיימת תקופת אופציה להארכת השכירות, החוק קובע כללים ברורים. אם המשכיר מעוניין שהאופציה תתממש בתנאים שונים (למשל, העלאת שכר הדירה), עליו להודיע על כך לשוכר לפחות 90 יום לפני תחילת תקופת האופציה. לשוכר, מצידו, יש 30 יום להודיע אם הוא מקבל את התנאים החדשים ומממש את האופציה, או מוותר עליה.

מה החוק לא כולל? מגבלות והחרגות

חשוב להבין שחוק שכירות הוגנת אינו פתרון קסם לכל בעיות שוק השכירות. ישנם מספר תחומים משמעותיים שהחוק אינו נוגע בהם, וכן סוגי נכסים שעליהם החוק אינו חל.

ההיבט הבולט ביותר הוא שהחוק אינו קובע פיקוח על מחירי השכירות. משכירים עדיין חופשיים לקבוע כל מחיר שיחפצו עבור הדירה, והחוק אינו מגביל את שיעור העלאת המחיר בין חוזה לחוזה (אלא רק בתקופת אופציה בתוך אותו חוזה). בנוסף, החוק מונה מספר החרגות, והוראותיו לא יחולו על המקרים הבאים:

• שכירות לתקופה קצרה שאינה עולה על שלושה חודשים.
• שכירות לתקופה ארוכה העולה על עשר שנים.
• שכירות בדיור מוגן, מעונות סטודנטים או בתי מלון.
• דירות יוקרה ששכר הדירה החודשי שלהן עולה על 20,000 ש"ח (סכום המתעדכן מעת לעת).

הבנת מגבלות אלו חשובה כדי להימנע מציפיות שווא ולהכיר את המסגרת המשפטית המדויקת שבה פועלים.