מהי שכירות ללא חוזה כתוב?
מצב של שכירות ללא חוזה כתוב הוא תופעה נפוצה למדי בישראל, והיא יכולה להיווצר בשני מצבים עיקריים. המצב הראשון הוא כאשר הצדדים, המשכיר והשוכר, מסכמים על תנאי השכירות בעל פה ומעולם לא מעלים אותם על הכתב. המצב השני, והשכיח יותר, הוא כאשר היה קיים חוזה שכירות כתוב, אך תוקפו פג, והדייר המשיך להתגורר בנכס ולשלם דמי שכירות בהסכמת המשכיר. בשני המקרים, נוצרת מערכת יחסים משפטית מחייבת בין הצדדים, גם אם אין מסמך רשמי שמגדיר אותה.
חשוב להבין כי על פי חוק החוזים, חוזה יכול להיכרת גם בעל פה, למעט מקרים ספציפיים שהחוק דורש מסמך כתוב (כמו בעסקת מקרקעין). חוזה שכירות אינו נמנה על מקרים אלו, ולכן הסכם שכירות בעל פה הוא תקף לכל דבר ועניין. הבעיה המרכזית בהסכם כזה אינה נוגעת לתוקפו, אלא לקושי להוכיח את תנאיו במקרה של מחלוקת. ללא מסמך כתוב, כל צד עלול לטעון לסיכום שונה לגבי גובה שכר הדירה, מועדי התשלום, חלוקת האחריות לתיקונים או תנאי סיום ההתקשרות. מצב זה יוצר חוסר ודאות ומצע פורה לסכסוכים.
עיקרון "דיירות מכללא": הבסיס המשפטי שלכם
כאשר דייר ממשיך לגור בנכס לאחר תום החוזה הכתוב, והמשכיר ממשיך לקבל ממנו דמי שכירות ללא מחאה, הפסיקה רואה בכך הסכמה מכללא להמשך יחסי השכירות. מצב זה מכונה "דיירות מכללא" או שכירות מכוח התנהגות. הרעיון הוא שהתנהגות הצדדים, קרי תשלום וקבלת דמי שכירות, מעידה על רצונם להמשיך את הקשר החוזי ביניהם, גם אם לא טרחו לחתום על חוזה חדש.
מהי דיירות מכללא?
דיירות מכללא היא קונסטרוקציה משפטית שנועדה לתת מענה למצבים בהם אין חוזה כתוב בתוקף, אך בפועל מתקיימים יחסי שכירות. בית המשפט מסיק מהתנהגות הצדדים על קיומו של חוזה. כלומר, עצם העובדה שהמשכיר מאפשר לדייר להמשיך ולהתגורר בנכס וגובה ממנו תשלום חודשי, מהווה הצעה להמשך השכירות. תשלום שכר הדירה על ידי הדייר מהווה קיבול של הצעה זו. כך, נוצר חוזה חדש, גם אם תנאיו לא סוכמו במפורש.
כיצד נוצרת שכירות מכללא?
שכירות מכללא נוצרת כאשר מתקיימים מספר תנאים מצטברים. ראשית, הדייר מחזיק בנכס. שנית, הדייר משלם דמי שכירות עבור השימוש בנכס. שלישית, והחשוב מכל, המשכיר מקבל את התשלום ומביע בכך את הסכמתו, גם אם הסכמה שבשתיקה, להמשך מגוריו של הדייר. התנהגות זו של קבלת כספים לאורך זמן מבססת את ההנחה שהצדדים הסכימו להאריך את תוקף השכירות. לרוב, שכירות זו תהפוך לשכירות לתקופה בלתי קצובה, המתחדשת מעת לעת (למשל, מחודש לחודש), עד שאחד הצדדים יודיע על רצונו לסיימה.
תוקפם של תנאי החוזה המקורי
שאלה מרכזית שעולה במצב של דיירות מכללא היא מהם התנאים החלים על הצדדים. הכלל המנחה שקבעה הפסיקה הוא שבהיעדר סיכום אחר, חזקה שתנאי החוזה המקורי ממשיכים לחול על יחסי הצדדים. כלומר, גובה שכר הדירה, מועד התשלום, חובות בסיסיות של הצדדים בנוגע לתחזוקת הדירה וכדומה, יישארו כפי שהיו בחוזה הכתוב האחרון. עם זאת, חשוב לציין כי חזקה זו אינה חלה על כל תנאי החוזה. למשל, תניות מיוחדות כמו אופציה להארכה או סעיפי קנסות על יציאה מוקדמת, לרוב לא יחודשו באופן אוטומטי. בית המשפט יבחן כל מקרה לגופו כדי לקבוע אילו תנאים סביר להניח שהצדדים התכוונו להמשיך ולקיים.
זכויותיו הבסיסיות של דייר ללא חוזה
גם בהיעדר חוזה כתוב, דייר אינו נטול זכויות. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע זכויות וחובות בסיסיות החלות על כל עסקת שכירות, והוראותיו גוברות גם על הסכמה בעל פה אם היא נוגדת את עקרונות היסוד של החוק.
הזכות למגורים הולמים ושימוש סביר בנכס
אחת הזכויות הבסיסיות ביותר של כל שוכר היא הזכות לקבל נכס המתאים למגורים. על המשכיר חלה החובה למסור לדייר דירה ראויה למגורים, נקייה מכל פגם או ליקוי המונע שימוש סביר. חובה זו כוללת מערכות תקינות של מים, חשמל וביוב, וכן מבנה בטוח למגורים. במקביל, הדייר זכאי ליהנות משקט ושלווה בנכס, והמשכיר אינו רשאי להטריד אותו או להיכנס לדירה ללא תיאום מראש, למעט במקרי חירום. מנגד, על הדייר מוטלת החובה להשתמש בנכס באופן סביר, להימנע מגרימת נזק ולשמור על הדירה במצב תקין.
חובת תיקונים במושכר
סוגיית האחריות לתיקונים היא מקור נפוץ לסכסוכים. חוק השכירות והשאילה מבחין בין פגם או ליקוי שמקורו בשימוש רגיל וסביר, לבין פגם מהותי בתשתית הנכס. החוק קובע חלוקת אחריות ברורה, אשר חלה גם כשאין חוזה הקובע אחרת:
| אחריות המשכיר (תיקוני תשתית ופגמים מהותיים) | אחריות הדייר (תיקוני שימוש שוטף) |
|---|---|
| תיקון ליקויים במערכות מים, ביוב, חשמל וגז | החלפת נורות, תיקון ידיות ומתגים |
| תיקון ליקויים מבניים בקירות, בתקרה או ברצפה | טיפול בסתימות קלות בצנרת הנגרמות משימוש רגיל |
| תיקון או החלפה של דוד שמש או מערכת חימום מים מרכזית | ניקיון שוטף של מסנני מזגן |
| תיקון בעיות איטום בגג ובקירות חיצוניים | תיקונים קלים בחלונות, תריסים ודלתות שנגרמו משימוש |
אם מתגלה ליקוי שהמשכיר אחראי לתיקונו, על הדייר להודיע לו על כך בהקדם. אם המשכיר אינו מתקן את הליקוי תוך זמן סביר, החוק מאפשר לדייר, בתנאים מסוימים, לתקן את הליקוי בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות, או להפחית את דמי השכירות באופן יחסי למידת הפגיעה בהנאה מהנכס.
שמירה על גובה שכר הדירה
במצב של שכירות ללא חוזה לתקופה קצובה, המשכיר אינו יכול להעלות את שכר הדירה באופן שרירותי ומיידי. העלאת שכר דירה מהווה למעשה שינוי בתנאי החוזה. לכן, על המשכיר לתת לדייר הודעה מוקדמת וסבירה על כוונתו להעלות את המחיר. הדייר מצידו יכול להסכים למחיר החדש, או לראות בהודעה זו הודעה על סיום יחסי השכירות ולפעול למציאת דירה חלופית. כל ניסיון לכפות העלאה רטרואקטיבית או ללא הודעה מספקת, ככל הנראה לא יעמוד במבחן משפטי.
סיום יחסי השכירות וחובת ההודעה המוקדמת
אחד ההיבטים החשובים ביותר בשכירות לתקופה בלתי קצובה הוא אופן סיומה. מכיוון שאין תאריך סיום מוגדר, החוק והפסיקה קבעו מנגנון של הודעה מוקדמת, שמטרתו לאפשר לשני הצדדים להתארגן לקראת השינוי.
מדוע הודעה מוקדמת היא קריטית?
חובת ההודעה המוקדמת נובעת מעקרון תום הלב וההגינות. היא מונעת מצב שבו דייר מוצא את עצמו ברחוב מהיום למחר, ומנגד, היא מונעת מצב שבו משכיר נותר עם דירה ריקה ללא הכנה מוקדמת. מתן הודעה מראש מאפשר לדייר לחפש דירה אחרת בנחת, ולא למשכיר לחפש דייר חלופי, ובכך מצמצם את הנזק הפוטנציאלי לשני הצדדים ומבטיח יציבות והוגנות.
מהי תקופת ההודעה המוקדמת הסבירה?
חוק השכירות והשאילה (תיקון מס' 1), התשע"ז-2017, קובע תקופות מינימום למתן הודעה מוקדמת בחוזה שכירות למגורים לתקופה בלתי קצובה. גם אם אין חוזה כתוב, בתי המשפט נוטים לראות בתקופות אלו אמות מידה סבירות. על פי החוק:
- הודעה על ידי המשכיר: המשכיר המעוניין לסיים את השכירות נדרש לתת לדייר הודעה מוקדמת של 90 ימים לפחות.
- הודעה על ידי הדייר: הדייר המעוניין לסיים את השכירות נדרש לתת למשכיר הודעה מוקדמת של 60 ימים לפחות.
תקופות אלו נועדו לספק ודאות וזמן התארגנות מספק. חשוב לזכור כי צדדים יכולים להסכים על תקופות ארוכות יותר, אך לא על תקופות קצרות מאלו שנקבעו בחוק, אם הדבר פוגע בזכויות הדייר.
כיצד יש למסור הודעה על סיום השכירות?
הדרך המומלצת ביותר למסירת הודעה על סיום השכירות היא בכתב. הודעה כתובה מהווה ראיה חותכת לתוכן ההודעה ולמועד מסירתה. ניתן לשלוח את ההודעה בדואר רשום עם אישור מסירה, למסור אותה באופן אישי ולהחתים את הצד השני על עותק, או לשלוח אותה בדואר אלקטרוני ולבקש אישור קבלה. הודעה בעל פה היא אפשרית אך אינה מומלצת, שכן במקרה של מחלוקת יהיה קשה מאוד להוכיח את עצם נתינתה ואת מועדה.
מבט בתי המשפט על דייר ללא חוזה
כאשר סכסוך בין משכיר לדייר ללא חוזה מגיע לפתחו של בית המשפט, השופטים אינם פועלים בחלל ריק. הם בוחנים את מכלול הנסיבות כדי להגיע לתוצאה צודקת המאזנת בין זכויות שני הצדדים.
גישת בית המשפט: איזון בין זכויות הצדדים
בית המשפט מכיר בזכות הקניין של המשכיר, שהיא זכות יסוד חוקתית, ומבין את רצונו להשמיש את הנכס שלו כרצונו. מנגד, בית המשפט מכיר גם בזכותו של הדייר לקורת גג ולוודאות, ומטרתו למנוע פינויים שרירותיים ופוגעניים. הגישה השיפוטית היא לבחון את ההתנהלות של שני הצדדים. האם הדייר שילם שכר דירה בזמן ועמד בחובותיו הבסיסיות? האם המשכיר נתן הודעה מוקדמת סבירה? כמה זמן הדייר מתגורר בנכס? תשובות לשאלות אלו ואחרות יסייעו לבית המשפט לקבוע מהו הפתרון ההוגן בנסיבות העניין.
נטל ההוכחה במקרה של סכסוך
בכל הליך משפטי, נטל ההוכחה מוטל על "המוציא מחברו". כלומר, הצד שטוען טענה מסוימת, עליו הראיה. במקרה של שכירות ללא חוזה, אם המשכיר טוען שהדייר הוא פולש, אך במשך חודשים או שנים קיבל ממנו דמי שכירות, יהיה לו קשה מאוד להוכיח טענה זו. מנגד, אם הדייר טוען שסוכם על תנאי מסוים בעל פה (למשל, שהמשכיר הבטיח לתקן את המזגן), נטל ההוכחה יהיה עליו. הוכחות יכולות להיות העברות בנקאיות, תכתובות וואטסאפ או דואר אלקטרוני, הקלטות שיחות (בכפוף לחוק) או עדויות של שכנים וגורמים נוספים.
תביעת פינוי מושכר: ההליך המשפטי
חשוב להדגיש נקודה קריטית: משכיר אינו רשאי לעשות דין לעצמו ולפנות דייר בכוח, גם אם אין חוזה וגם אם הדייר מפר את התחייבויותיו. פעולות כמו החלפת מנעולים, ניתוק מים או חשמל, או הוצאת חפצים מהדירה הן אסורות על פי חוק ומהוות עבירה פלילית. הדרך החוקית היחידה לפנות דייר המסרב לעזוב היא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט. החוק יצר הליך מזורז המכונה "תביעה לפינוי מושכר", המאפשר למשכיר לקבל פסק דין לפינוי תוך זמן קצר יחסית. רק לאחר קבלת פסק דין חלוט מבית המשפט, אם הדייר עדיין מסרב להתפנות, ניתן לפנות ללשכת ההוצאה לפועל כדי לבצע את הפינוי באופן חוקי ובסיוע הרשויות.
