ביטול חוזה שכירות בהסכמה – מדריך למשכיר ולשוכר

מדוע נדרש ביטול חוזה שכירות בהסכמה?

חוזה שכירות, כמו כל חוזה, נועד להסדיר מערכת יחסים משפטית ארוכת טווח בין שני צדדים, המשכיר והשוכר. הוא מקנה ודאות ויציבות לשני הצדדים. עם זאת, החיים דינמיים ומלאי שינויים. שוכר עשוי למצוא עבודה בעיר אחרת, לרצות לעבור לדירה גדולה יותר עקב התרחבות המשפחה, או חלילה להיקלע לקשיים כלכליים. מנגד, משכיר עשוי להזדקק לנכס עבור בן משפחה, לרצות למכור אותו או לעבור להתגורר בו בעצמו. במצבים כאלה, המתנה לסיום תקופת השכירות המקורית עלולה להיות בלתי מעשית או בלתי רצויה. הפתרון היעיל, ההוגן והנכון ביותר במקרים אלו הוא ביטול החוזה בהסכמה הדדית. סיום יחסי השכירות בצורה זו מאפשר לשני הצדדים להיפרד ברוח טובה, תוך שמירה על האינטרסים של כל אחד מהם ומניעת סכסוכים משפטיים יקרים ומיותרים.

כיצד מבטלים הסכם שכירות לפני הזמן בהסכמה הדדית?

עקרון העל בדיני החוזים הוא חופש החוזים. כשם שצדדים חופשיים להתקשר בחוזה, כך הם חופשיים, בהסכמה משותפת, לשנות אותו או לבטל אותו. ביטול חוזה שכירות בהסכמה הוא למעשה כריתת חוזה חדש, 'הסכם ביטול', שמטרתו לסיים את תוקפו של החוזה המקורי בתנאים המוסכמים על הצדדים. התהליך לרוב מתחיל בפנייה של אחד הצדדים למשנהו, בשיחה גלויה וכנה המסבירה את הנסיבות שהובילו לרצון לסיים את ההתקשרות. לאחר שהושגה הסכמה עקרונית, השלב הבא והקריטי הוא ניהול משא ומתן על תנאי הסיום ועיגונם במסמך משפטי מחייב.

השלבים לביטול מוסכם:

1. יצירת קשר ופנייה ראשונית: הצד המעוניין בביטול (בין אם המשכיר או השוכר) פונה לצד השני, מסביר את המצב ומציע לסיים את החוזה בהסכמה. מומלץ לעשות זאת מוקדם ככל האפשר כדי לתת לצד השני זמן התארגנות.
2. ניהול משא ומתן: בשלב זה דנים הצדדים בתנאים המעשיים של הביטול. מתי יתבצע הפינוי? האם יהיה פיצוי כלשהו? כיצד יוסדרו החשבונות האחרונים? מתי יוחזרו הביטחונות? חשוב לדון בכל הפרטים, קטנים כגדולים.
3. חתימה על הסכם ביטול: זהו השלב החשוב ביותר. כל ההסכמות שהושגו בעל פה חייבות להיות מתועדות בכתב במסמך שנקרא "הסכם לסיום וביטול חוזה שכירות". על מסמך זה צריכים לחתום שני הצדדים. הסכם בעל פה אינו מספק ופותח פתח לאי הבנות ומחלוקות.

מה חובה לכלול בהסכם ביטול חוזה שכירות?

הסכם הביטול הוא המסמך שיחליף את חוזה השכירות המקורי ויסדיר את סיומו. כדי למנוע כל ספק או מחלוקת בעתיד, עליו להיות מפורט וברור ככל הניתן. אלו הסעיפים החיוניים שחייבים להיכלל בו:

זיהוי הצדדים, הנכס וההסכם המקורי

יש לפתוח את ההסכם בזיהוי מלא של הצדדים: שמות מלאים, מספרי תעודת זהות וכתובות. כמו כן, יש לציין את כתובתו המדויקת של הנכס המושכר. חשוב ביותר להתייחס באופן מפורש לחוזה השכירות המקורי שאותו מבטלים, על ידי ציון תאריך חתימתו. למשל: "הסכם זה בא לבטל ולסיים את כלל ההתחייבויות הנובעות מחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום [תאריך] בנוגע לנכס שברחוב [כתובת]".

מועד פינוי הנכס

זהו אחד הסעיפים המרכזיים בהסכם. יש לקבוע תאריך מדויק וסופי (ולעיתים גם שעה) בו השוכר מתחייב לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ ולהחזיר את החזקה בו לידי המשכיר, כשהוא נקי וריק. מועד זה ייקרא "מועד הפינוי המוסכם". קביעת תאריך ברור מונעת ויכוחים לגבי מועד סיום החיוב בתשלום שכר דירה וחיובים נוספים.

הסדרת תשלומים אחרונים וחובות

סעיף זה נועד להבטיח "סגירת חשבון" מלאה בין הצדדים. יש לפרט בו מספר נושאים:

• שכר דירה אחרון: יש לציין כיצד יחושב תשלום שכר הדירה האחרון. אם הפינוי מתבצע באמצע חודש, יש לחשב את החלק היחסי של שכר הדירה עד למועד הפינוי המוסכם.
• תשלומים שוטפים: יש להסדיר את אופן תשלום החשבונות האחרונים: ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית וכל תשלום אחר שחל על השוכר. הדרך המומלצת היא לקבוע כי במועד הפינוי יקראו הצדדים יחדיו את המונים הרלוונטיים, יצלמו אותם, והשוכר יתחייב לשלם את החשבונות הסופיים מיד עם קבלתם. מומלץ שהמשכיר יחזיק בסכום מסוים מהפיקדון עד לקבלת אישור על תשלום כל החובות.
• פיצוי מוסכם (אם קיים): לעיתים, כחלק מההסכמה, צד אחד מפצה את השני. למשל, שוכר שמבקש לעזוב מוקדם עשוי להסכים לשלם למשכיר סכום השווה לחודש שכירות כפיצוי על הצורך למצוא שוכר חדש. אם סוכם על פיצוי כזה, יש לציין את סכומו המדויק ואת מועד התשלום.

מצב הנכס והחזרתו

כדי למנוע ויכוחים על נזקים, יש להתייחס למצב הנכס. לרוב, הסעיף יקבע כי על השוכר להחזיר את הנכס במצבו כפי שקיבל אותו, למעט בלאי סביר וטבעי הנובע משימוש רגיל. אם ישנם תיקונים ספציפיים שהשוכר התחייב לבצע (למשל, תיקוני צבע, סתימת חורים בקירות), יש לפרט אותם במדויק. מומלץ מאוד לערוך סיור משותף בנכס ביום הפינוי, לתעד את מצבו בפרוטוקול קצר או בתמונות, ולוודא שאין מחלוקות לגביו.

השבת ביטחונות

זהו סעיף קריטי עבור השוכר. יש לקבוע באופן ברור ומפורש מתי וכיצד יושבו לשוכר הביטחונות שהפקיד בתחילת השכירות (כגון פיקדון כספי, ערבות בנקאית, שטר חוב וכו'). הנוסח צריך להיות מאוזן: הוא צריך להבטיח לשוכר את קבלת כספו בחזרה, אך גם להגן על המשכיר. נוסח מקובל קובע כי הביטחונות יושבו לשוכר בתוך פרק זמן מוגדר (למשל, 14 או 30 ימים) לאחר מועד הפינוי, וזאת בכפוף למילוי כל התחייבויותיו של השוכר: פינוי הנכס במועד, תשלום כל החובות והשארת הנכס במצב תקין. יש לציין במפורש אילו ביטחונות ספציפיים יוחזרו.

ויתור הדדי על תביעות

סעיף זה נועד לספק סופיות וודאות לשני הצדדים. הוא קובע כי בכפוף למילוי מלא של כל הוראות הסכם הביטול, שני הצדדים מוותרים באופן הדדי וסופי על כל טענה, דרישה או תביעה שיש להם אחד כלפי השני בכל עניין הנוגע לחוזה השכירות ולתקופת השכירות. סעיף זה "נועל" את ההתקשרות ומונע הפתעות משפטיות בעתיד.

חשיבות התיעוד בכתב: למה אסור להסתפק בהסכמה בעל פה?

בעולם המשפט קיים כלל בסיסי: מסמך בכתב סותרים באמצעות מסמך בכתב. הסתמכות על הסכמה בעל פה או על "לחיצת יד" לסיום חוזה שכירות היא טעות מסוכנת שעלולה לעלות ביוקר לשני הצדדים. הזיכרון האנושי סלקטיבי, ומה שנראה ברור בשיחה היום, עלול להתפרש אחרת לחלוטין בעוד חודש. הסכם ביטול כתוב וחתום מספק ראיה חותכת וחד משמעית לכוונת הצדדים ולתנאים שהוסכמו.

ללא מסמך כתוב, עלולות לצוץ מחלוקות רבות. למשל, המשכיר יכול לטעון שהשוכר נטש את הנכס והפר את החוזה, ולתבוע את מלוא דמי השכירות עד תום התקופה. מנגד, השוכר עלול לטעון שהמשכיר הבטיח להחזיר את הפיקדון מיד, בעוד המשכיר טוען שההחזרה הותנתה בתשלום חשבונות שטרם שולמו. הסכם כתוב מונע את כל אי ההבנות הללו, משמש כהגנה משפטית איתנה, ומאפשר אכיפה של ההסכמות במידת הצורך.

מה קורה אם צד אחד מפר את הסכם הביטול?

חשוב להבין שהסכם הביטול הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. אם אחד הצדדים מפר אותו, הצד השני זכאי לסעדים משפטיים. לדוגמה, אם השוכר חתם על הסכם הביטול אך מסרב לפנות את הנכס במועד הפינוי המוסכם, הוא הופך למסיג גבול. במקרה כזה, המשכיר יכול לנקוט בהליך משפטי מהיר של פינוי מושכר על בסיס הפרת הסכם הביטול. מנגד, אם המשכיר אינו מחזיר את הפיקדון או הערבויות לשוכר במועד שנקבע בהסכם, השוכר יכול להגיש נגדו תביעה כספית להשבת כספו.

במקרים בהם נותרו חובות כספיים שלא שולמו, והצד הנפגע מחזיק בשטר חוב או בשיק ביטחון, הוא יכול לפנות להליכי גבייה מהירים דרך לשכת ההוצאה לפועל. לכן, החשיבות של הסכם כתוב היא כפולה: הוא גם מונע מחלוקות, וגם מספק כלי אכיפה יעיל אם הן בכל זאת מתעוררות.